Միակ բնակարանի բռնագանձման առանձնահատկությունները. ամենաէական կետերն ու խնդիրները

| ,

Երբ վստահորդը մեզ է դիմում պարտապանից գումար պահանջելու հարցով, առաջին խորհուրդը, որ տալիս ենք, պարզել՝ պարտապանը գույք կամ դրամական միջոցներ ունի, թե՝ ոչ, նոր որոշել դատարան դիմելու համար։

Եթե պարտապանը չունի գույք, իսկ պարտատերը գնում է դատարան, ապա նա վճարելու է պետական տուրք, վճարելու է փաստաբանին, հնարավոր է կատարելու է այլ ծախսեր, լավագույն դեպքում Դատարանը նրա օգտին վճիռ է կայացնելու, բայց վճիռը «մնալու է օդի մեջ», որովհետև պարտապանը չի ունենալու միջոցներ, որոնք հնարավոր լինի բռնագանձել պարտատիրոջ օգտին։

Ենթադրենք պարտապանն ունի գույք, և պարտատերը կարծում է, որ արժի մտնել դատարան։

Մենք այս հոդվածում առանձնացրել ենք, թե ինչ պետք է հաշվի առնեն թե՛ պարտատերերը և թե՛ պարտապանները, եթե պարտապանի գույքը նրա բնակարանն է, և ինչ հետևանքների, ռիսկերի և խնդրների հետ կարող են նրանք բախվել պարտապանի բնակարանի իրացման ժամանակ։ 

Այդ խնդիրների հետ վարվելու առանձնահատկություններն իմանալը կարող է մի կողմից օգնել պարտատիրոջը՝ ավելի հեշտ բռնագանձել իր պարտքը, մյուս կողմից՝ պարտապանը կարող է դա օգտագործել իր բնակարանը բռնագանձելուց պաշտպանելու համար։ 

Ընդ որում, դա պետք է հաշվի առնել ոչ միայն, երբ փորձ է կատարվում պարտապանից հավաքագրել պարտքը, այլև պարտավորության առաջացման ժամանակ (օրինակ՝ փոխառություն տալուց, ապրանքներ հանձնելուց կամ ծառայություն մատուցելուց)։

Այս հոդվածում ներկայացված նյութը կիրառելի է միայն ֆիզիկական անձ (մարդ) պարտապանների գույքի բռնագանձման հարցի նկատմամբ։ Եթե պարտապանն իրավաբանական անձ է (կազմակերպություն), ապա սա կիրառելի չէ։ 

Պարտապանի միակ բնակարանի հաշվին նրա պարտավորությունների բռնագանձման առանձնահատկությունները. 

2016թ. Դատական ակտերի հարկադիր կատարման մասին ՀՀ օրենքում կատարված փոփոխության արդյունքում բռնագանձումը չի կարող տարածվել այն բնակարանի կամ դրա բաժնի վրա, որը պարտապանի համար հանդիսանում է մշտական բնակության միակ վայր, և որի մեկնարկային գինը հավասար կամ ցածր է ՀՀ կառավարության կողմից սահմանված նվազագույն գումարից: Այս փոփոխություն ուժի մեջ է մտել 2017թ. մարտի 1-ին և տարածվում է մարտի 1-ից հետո ծագած բռնագանձման վարույթների վրա։

Ավելին, եթե միակ բնակարանն իրացվում է կառավարության որոշմամբ սահմանված գումարը գերազանցող գնով, ապա միակ բնակարանի իրացման համար նախատեսված գումարի չափը վերադարձվում է պարտապանին, և այդ գումարի վրա բռնագանձում նույնպես չի տարածվում։

Այսպիսով, բնակարանի բռնագանձման ժամանակ պատատերերն ու պարտապանները պետք է ուշադրություն դարձնեն հետևյալ հարցերին, որովհետև այդ հարցերով են պայմանավորված բնակարանի իրացման հնարավորությունը.

  • Անշարժ գույքի միակ բնակարան հանդիսանալու հանգամանքը.
  • Այդ բնակարանի՝ պարտապանի համար միակ մշտական բնակության վայրը հանդսիանալը.
  • Այդ անշարժ գույքի արժեքը.
  • Պատավորության ապահովված լինելը կամ բնույթը։

Միակ բնակարան

Որպեսզի անշարժ գույքը դիտվի պարտապանի միակ բնակարան, այն պետք է պարտապանին պատկանի սեփականության իրավունքով։

Օրենքի համատեքստում բնակարանը ներառում է բնակարանի հետ մեկ միասնական գույքային միավոր կազմող տնամերձ հողամասը և այդ հողամասի վրա առկա օժանդակ կառույցները։

Մշտական բնակության վայր

Թե որն է համարվում մշտական բնակության վայր, «Դատական ակտերի հարկադիր կատարման» մասին ՀՀ օրենքում չի կարգավորված։ Բնակության վայրի կամ մշտական բնակության վայրի սահմանումներ կան տարբեր ակտերում, մասնավորապես՝ ՀՀ Քաղաքացիական օրենսգրքում և «Բնակչության պետական ռեգիստրի մասին» ՀՀ օրենքում։

Տրամաբանությունից բխում է նաև այն, որ անձը կարող է նաև չունենալ մշտական բնակության վայր։

Այդ սահմանումները հաշվի առնելով՝ ՀՀ դատական տարբեր ատյանները տարբեր կերպով են լուծել բնակության վայրը մշտական բնակության վայր դիտել-չդիտելու հարցը։

Մի դեպքում դատարանները գտել են, որ դա կարող է լինել վեճի և ապացուցման առարկա, մյուս դեպքում՝ որ անձն ունի պարտականություն մշտական բնակության վայրը հաշվառել բնակչության պետական ռեգիստրում, և դրանով է ապացուցվում նրա մշտական բնակության վայրը։

Այս պահին չկա դատական ակտ, որում հստակ լուծված լինի, թե հենց բռնագանձման վարույթում ինչպես պետք է որոշել պարտապանի գույքի՝ նրա մշտական բնակության վայրը հանդիսանալու հանգամանքը։ 

Հետևապես թե պարտապանների և թե պարտատերերի փաստաբանները կարող են այս հարցի շուրջ փաստարկել հակառակ կողմերից, եթե գույքը իրացնելու ժամանակ վեճ առաջանա պարտապանի մշտական բնակության վայր հանդիսացող գույքի որոշման վերաբերյալ։ 

Այդպիսի վեճ կարող է առաջանալ,  օրինակ՝ եթե պարտապանն ունի մեկից ավելի գույք և չի ցանկանում թույլատրել իրացնել գույքերից մեկնումեկը, կամ նույնիսկ, եթե հարկադիր կատարողը չի ցանկանում մշտական բնակության վայրը դիտարկել որպես այդպիսին։

Այս համատեքստում պարտապանը և պարտատերը պետք է ուշադրություն դարձնեն, որ հարկադիր կատարողը օրենքով պարտապանի մշտական բնակության վայր ճշտելու պարտականություն չունի։ 

Ուստի պարտապանի շահերից է բխում հարկադիր կատարման վարչական վարույթի շրջանակներում Հարկադիր կատարողին ուղղորդել իր մշտական բնակության վայրը ճշգրտելու հարցում։

«Բնակչության պետական ռեգիստրի մասին» ՀՀ օրենքով սահմանված է, որ անձը մշտական բնակության վայրը պետք է հաշվառի։ 

Հաշվի առնելով վարչական վարույթի առանձնահատկությունները՝ եթե հարկադիր կատարողի մոտ առկա են տեղեկություններ պարտապանի հաշվառման հասցեի վերաբերյալ և եթե այդ հասցեն համընկնում է բռնագանձվող գույքի հասցեի հետ, ապա հարկադիր կատարողը, ստացվում է՝ իրազեկված է պարտապանի մշտական բնակության հասցեի մասին։ 

Նման դեպքերում, մեր կարծիքով, եթե պատապանը կամ պարտատերն այլ բան չեն հիմնավորում, ապա հարկադիր կատարողը պետք է առաջնորդվի այդ գույքը մշտական բնակության վայր դիտելու կանխավարկածով։ 

Այդպիսի դեպքերում հարկադիր կատարողը պետք է կիրառի պարտապանի մշտական բնակության միակ վայրի բռնագանձման համար սահմանված արգելքները և սահմանափակումները։

Այսինքն՝ պարտատիրոջ և պարտապանի փաստաբանները պետք է ակտիվ վերահսկեն հարկադիր կատարման պրոցեսի ընթացքը, անհրաժեշտության դեպքում փորձեն միջամտել և ուղղորդել այն։ 

Հակառակ դեպքում, եթե մշտական բնակության վայրը հաշվի չի առնվել բռնագանձման վարույթում, ապա դրա արդյունքը կարող է վերադասության կամ դատական կարգով վեճի առարկա դառնալ։ 

Արդյունքում պարտապանը պոտենցիալ կարող է հետ բերել իրացված գույքը։  

Անշարժ գույքի արժեքը

Ինչպես արդեն նշվեց վերևում, պարտապանի միակ բնակության վայրը բռնագանձելու անթույլատրելիությունը պայմանավորել է գույքի որոշակի արժեքով, որը որոշվում է կառավարության կողմից։ Այս պահին այս հարցը կարգավորվում է ՀՀ Կառավարության 2017թ. հուլիսի 13-ի թիվ N 808-Ն որոշմամբ։

Այս որոշմամբ սահմանված է շեմ, որից ցածր գին ունենալու դեպքում գույքը հարկադիր կատարման միջոցով բռնագանձման ենթակա չէ, և որ այդ շեմից բարձր արժեք ունեցող բնակարանը իրացվելու դեպքում այդ շեմի չափով գումարը պետք է վերադարձվի պարտապանին։ 

Համաձայն նշված որոշման՝ գույքի մեկնարկային գինը պետք է հավասար կամ ցածր լինի  4.900.000 դրամից։ 

Իսկ եթե խոսքը գնում է գույքում բաժնեմասի վերաբերյալ, ապա չբռնագանձվող մասի արժեքը որոշվում է հետևյալ կերպ.  գույքում բաժնի արժեքը, որը հավասար կամ ցածր է 4.900.000 դրամից, բազմապատկվում է գույքում պարտապանի բաժնեմասի չափով: Այսինքն, եթե ունեք 20% բաժնեմաս, ապա վերադարձման գումարը կլինի ≤4.900.000  x 20%:

Գույքի արժեքը որոշվում է հարկադիր կատարողի նշանակած գնահատողի միջոցով՝ «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» ՀՀ օրենքի պահանջների պահպանմամբ։ 

Հաշվի պետք է առնել, գույքի գնահատողների կողմից գնահատումը հաճախ չի կատարվում. գնահատումը կատարված է լինում սխալ մեթոդաբանությամբ կամ վիճելի աղբյուրների տվյալների հիման վրա։ 

Այսպիսի դեպքերում թե՛ պարտատիրոջ և թե՛ պարտապանի փաստաբանները նորից փաստարկելու և գնահատման արդյունքները վիճարկելու հնարավորություններ ունեն։ 

Եթե միակ բնակարանի գինը ավել է կառավարության սահմանած շեմից, ապա այն ենթակա է բռնագանձման։ 

Սակայն այս դեպքում աճուրդի արդյունքում միակ բնակարանի իրացման համար նախատեսված գումարը վերադարձվում է պարտապանին:  

Այս գումարը հետագայում նույնպես բռնագանձման ենթակա չէ։

Աճուրդի (այդ թվում աճուրդը չկայանալու դեպքում հաջորդ աճուրդի) գործընթացում, այն պահից սկսած, որ գույքի արժեքը հավասարվում է կամ նվազում է 4.900.000 ՀՀ դրամից, գույքն այլևս չի կարող իրացվել աճուրդով։

Ընդ որում, այս դեպքում պարտապանի ռիսկերը ապահովագրված են նաև այն առումով, որ գույքի ուղղակի վաճառք չի թույլատրվում, ուստի արգելքը շրջանցել հնարավոր չէ:

Այսպիսով, միակ բնակարանի իրացման ժամանակ կառավարության սահմանած արժեքով գույքը, կամ միակ բնակարանի իրացումից ստացված այդ արժողության գումարն անձեռնմխելի է։

Սակայն օրենքը չի կարգավորել այն իրավիճակները, երբ միակ բնակարանի իրացումից հետո պարտապանին վերադարձվում է բռնագանձման ոչ ենթակա արժեքը, որով պարտապանը ձեռք է բերում նոր գույք։ 

Հստակ չէ, թե այդ դեպքում վերադարձված գումարը շարունակում է մնալ անձեռնմխելի, թե արդեն կարող է բռնագանձվել։ 

Մյուս կողմից էլ նոր ձեռք բերված գույքի համատեքստում, տրամաբանորեն, եթե գույքը հանդիսանում է միակ բնակության վայր, ապա նոր գույքի վրա նորից կիրառելի են վերևում նշված միակ բնակության վայրի հարկադիր կարգով իրացման սահմանափակումները։ 

Հետևապես, պարտապանի և պարտատիրոջ փաստաբանները պետք է ուշադիր լինեն ստացված գումարի ճակատագրի կապակցությամբ իրենց վստահորդ պարտապաններին և պարտատերերին այս մասին զգուշացնելու հարցում։ 

Եթե պարտատերը հետամուտ լինի վերահսկելու, թե բռնագանձման ենթակա գումարը պարտապանն ինչպես է ծախսում, ապա այդ գումարից նորից հատուցում ստանալու հեռանկարներ կարող են բացվել։

Պարտավորություններ, որոնց դեպքում միակ բնակության վայր բնակարանի իրացման արգելքները և սահմանափակումները չեն գործում։ 

«Դատական ակտերի հարկադիր կատարման մասին» ՀՀ օրենքով վերևում նշված արգելքները և սահմափակումները չեն տարածվում այն դեպքերի վրա, երբ.

  1. մշտական բնակության միակ վայր հանդիսացող գույքը գրավադրված է պահանջի ապահովման համար, 
  2. մշտական բնակության միակ վայր հանդիսացող գույքի հաշվին պետք է բավարարվի ալիմենտային, կյանքին կամ առողջությանը կամ հանցագործության պատճառված վնասների հատուցման պահանջ։

Խնդիրներ՝ կապված աճուրդի ժամանակ պարտապանի գույքը պարտատիրոջը հանձնելու հետ

«Հրապարակային սակարկությունների մասին» ՀՀ օրենքի 35 հոդվածի 5-րդ կետով սահմանված է, որ պարտապանի գույքի հարկադիր աճուրդով իրացնելիս՝ երկրորդ և յուրաքանչյուր հերթական աճուրդից հետո լոտը չվաճառվելու դեպքում դա առաջարկվում է պարտատիրոջը՝ տվյալ աճուրդի համար հարկադիր կատարողի սահմանած մեկնարկային գնով։ 

Պարտապանի մշտական բնակության վայր հանդիսացող միակ բնակարանը բռնագանձելիս աճուրդի ժամանակ գույքը պարտքի փոխարեն պարտատիրոջը հանձնելը դուրս է մնացել «Դատական ակտերի հարկադիր կատարման մասին» օրենքի կարգավորումից։

Ստացվում է, որ պարտապանի մշտական բնակության վայր հանդիսացող միակ բնակարանի բռնագանձման ժամանակ (եթե արժեքը գերազանցում է կառավարության սահմանած շեմը և այն ենթակա է բռնագանձման) այդ նույն բնակարանը պետք է առաջարկվի պարտատիրոջը երկրորդ և յուրաքանչյուր հերթական աճուրդից հետո։ 

Պարտատերը կարող է համաձայնվել և այն վերցնել պարտքի դիմաց, սակայն թե ով պետք է պարտապանին վերադարձնի կամ փոխհատուցի կառավարության սահմանած միակ բնակարանի իրացման համար նախատեսված գումարի չափը, չի սահմանված։ 

Պարտատերը գույքը վերցնելու դեպքում այդ գումարը պարտապանին վճարելու պարտականություն օրենքով չունի, մինչդեռ օրենքը պարտադիր նշում է, որ նշված գումարը պետք է անպայման վերադարձվի պարտապանին։

Հետևապես պարտատերերը կարող են շահագրգռված լինել աճուրդի ժամանակ ոչ թե սպասել, որ գինը իջնի մինչև կառավարության սահմանած շեմը, և գույքը դառնա բռնագանձման ոչ ենթակա, այլ երկրորդ կամ հաջորդող հերթական աճուրդից հետո վերցնել պարտապանի բնակարանը և նույնիսկ նրան թողնել առանց օրենքով սահմանված պարտադիր հատուցման։ 

Ընդ որում, պարտատերը պարտապանի գույքն իրացնելու աճուրդի ժամանակ լոտի արժեքը ավելացնելու հնարավորություն ունի «Հրապարակային սակարկությունների մասին» ՀՀ օրենքի 30 հոդվածով։ Սա նշանակում է, որ պարտատերն ունի գործիք՝ աճուրդի ժամանակ թույլ չտալու, որ բնակարանի գինն իջնի կառավարության սահմանած շեմից, և բացառվի գույքի իրացումը։ 

Այս խնդիրները պրակտիկայում դատարանի կողմից դեռ որևէ լուծում չեն ստացել, և պարտապանին կառավարության սահմանած միակ բնակարանի իրացման համար նախատեսված գումարը կարող է նաև լուծվել այլ ձև. ամեն դեպքում սա շատ վիճելի իրավական իրավիճակ է առաջացնում։

Պարտապանի սնանկությունը՝ որպես պարտքի հավաքագրման այլընտրանք

Ինչպես կարելի է նկատել, պարտապանից պարտքը հավաքագրելու ժամանակ նրա բնակարանն իրացնելը կարող է պարտատիրոջ համար դառնալ մեծ գլխացավանք և թանկ նստել։

Այսպիսի դեպքերում, եթե պարտատերը ձեռնամուխ է լինում պարտապանից պարտքը հավաքագրել ոչ թե բռնագանձման, այլ պարտապանին սնանկ ճանաչելու ընթացակարգով, ապա պետք է հաշվի առնել հետևյալը։

«Սնանկության մասին» օրենքի համաձայն՝ նորից պարտապանի այն գույքը, որի վրա օրենսդրությամբ սահմանված կարգով չի կարող բռնագանձում տարածվել, սնանկության վարւյթում նորից չի կարող իրացվել։ 

Թե ինչպես սա կիրացվի պրակտիկայում, ապագան ցույց կտա։

Եզրակացություններ

Այսպիսով, եթե ձեռքում առկա է ուժի մեջ մտած դատական ակտ, ապա դա դեռ չի նշանակում, որ պարտատերը պարտապանից ստանալու է իր պարտքը։ Հետևապես պարտապանից պարտք ստանալու հարցում կարևոր է ճիշտ ընտրել պարտքի հավաքագրման ճանապարհը և մարտավարությունը։

Նախ պետք է հասկանալ, թե պարտապանը գույք ունի թե՝ ոչ, և եթե ունի, ապա ինչ գույք է դա։ Արդյո՞ք դրա վրա կարող է բռնագանձում տարածվել։ 

Եթե պարտապանից գույք ստանալու պարտատիրոջ ակնկալիքը պատապանի բնակարանն է, ապա պետք է կշռադատել և հասկանալ այդ գույքը իրացնելու հնարավորությունները և պոտենցիալ բարդացումները։ 

Այս խնդիրների հետ հաշվի չնստելը կամ դրանք անտեսելը կարող է դառնալ կրիտիկական՝ լրացուցիչ ծախսերի և կորուստների առաջացման համատեքստում։  

Նշված խնդիրների համատեքստում լուծում կարող է լինել նաև պարտատիրոջ հաշտվելը պարտապանի հետ. ստանալով ավելի քիչ պարտք, բայց խնայելով դատական և այլ ծախսեր՝ և՛ պարտատերը, և՛ պարտապանը կարող են շահել։

Այս խնդիրները նաև կարելի է հաշվի առնել սկզբում՝ պարտավորությունների առաջացման ժամանակ։ 

Հեռանկարում ունենալով պարտապանի գույք չունենալու վտանգը՝ պարտատերերը կարող են պարտավորությունների առաջացման ժամանակ ստեղծել պարտապանների կողմից պարտավորության կատարման լրացուցիչ երաշխիքներ, ինչպես օրինակ՝ պահանջել գրավ կամ պարտավորության կատարումը սահմանել այնպիսի սխեմայով, որ պարտավորությունը չկատարելու դեպքում պարտատիրոջ կորուստները լինեն փոքր։

Ռուզաննա Աբրահամյանը «Elawphant» փաստաբանական գրասենյակի ավագ գործընկերն է, ՀՀ փաստաբանների պալատի անդամ է։

Գևորգ Հակոբյանը «Elawphant» փաստաբանական գրասենյակի հիմնադիրն է, ղեկավար գործընկերը, ՀՀ փաստաբանների պալատի անդամ է:

Կապ հաստատեք մեզ հետ